中古マンション 東京のしくみ
実質的に権利者であるかどうかの審査まで行いません。
したがって、善意の買主Cが、てっきりBが所有者であると信じ込んで地面師と売買契約を結んで代金を支払って、仮にBからCへ所有権移転登記手続がなされても、後日CがAから登記抹消を請求されるとCはこれに応じなければなりません。
このような場合に、登記簿上Bの所有名義に登記されていることを信じたと主張しでも、これは通りません。
関係書類を偽造して登記所へ出せば、おそらく1週間位で所有権移転登記手続がなされます。
もっとも、警察に私文書偽造等の刑事事件で逮捕され、厳罰を受け数年間刑務所で生活しなければならないことになります。
だから、一般の人はそういうことをしないだけなのです。
ところが、これを職業にしている地面師がし、るのです。
したがって、宅建業者は宅地建物取引の専門家であり、売主、貸主が所有者に間違いないかどうかを慎重に調べる必要があります。
地面師の手口は更地をねらうようです。
土地の上に建物が建って真実の所有者が居住している場合はすぐにばれますから、そういうことはあまりしません。
地主とか管理人が遠隔地にしる場合や、物件の価額が手頃で、抵当権や差押登記がついていない土地が比較的地面師にねらわれ法などの公法上の規制は受けるが、当該宅地に建物などの定着物がなく、かつ、借地権などその宅地の使用収益を制約する権利の付着していない宅付代理権があるか、その範囲はどうか代理権があるかどうかといった紛争もよく起こります。
所有者本人に代わって、息子さんが宅建業者の事務所に来て、「父は今病気で入院しているので、都合が悪くてこられない。
父の代りに来た。
売却を任されている」と説明したので、宅建業者がその言葉を信用して売買契約をした。
ところが、実は所有者本人の知らないうちに息子が権利証、実印を勝手に持ち出して不動産を売り飛ばす場合が結構あります。
この場合、宅建業者は、息子が本当に父親の代理人かどうかを調査する義務があります。
委任状を所持しているかどうか、その委任状が正真正銘のものか、委任事項が不動産売買を委任しているものかどうか、委任者の署名捺印は本人のものであるかどうか、白紙委任状ではないかどうかなどを調べる必要があります。
本人と自称代理人との間柄が特に夫婦関係、親子関係の場合は要注意です。
というのは、夫婦、親子は、案外家族の留守中に権利証や実印を持ち出し、実印を悪用、改印するケースが多いからです。
親子、夫婦の関係だから安心したと弁明しても裁判所ではまず通りません。
不動産取引は高額ですので、媒介、売買ということなどを、本人に確認をする必要があります。
代理人取引物件の同一性という問題があります。
例えば、その取引物件の所在が本当にこの現場に該当しているのかどうかということです。
ある建売業者が土地を購入して、建売住宅を建てようと患って土地家屋調査土に分筆登記等の作業を依頼したところが、実はその土地は地番違いで、本当の土地は道路を挟んで向い側に存在したという事例があります。
その土地が公図どおりの場所に位置しているかどうかは、法務局の公図を見たうえ、隣接地の地番や所有者を確認すればすぐわかるのに、宅建業者がその調査を怠ったわけで、この場合は、宅建業者に責任があります。
制限物権血とは、所有権の行使を制限する抵当権、地上権*など をいい、宅建業者は、制限物権の有無・内容を調べて売買を媒介する義務があります。
気をつけていただきたいのは、不動産登記簿謄本の内容は時々刻々変わっていくことです。
媒介を頼まれたときに、依頼者が数カ月前の登記簿謄本を持ってきたのを見て、この物件は、抵当権はついていないと思い込むのは早計です。
媒介の依頼を受けた時点で、必ず最新の登記簿謄本を自分で取り寄せ確認することです。
目的のために使用する物権をし、う。
抵当権などの担保物権と地上権などの用益物権がある。
取引物件にこのような制限物権がないかどうか、宅建業者は十分調査・説明しなければならない。
土地を使用する物権をいう(民法265条以下)。
契約によって設定される。
建物所有を目的とする地上権には、借地借家法(旧建物保護法、旧借地法)の適用がある。
地上権はその譲渡・転貸が自由であることなど、賃借権と比較して地主にとっては不利益なため、わが国では土地利用契約のほとんどは賃貸借契約であるといわれてし、る。
地上権は、例えば地下鉄または高架線などのため、地下または空間にも設定することができる(民法269条の2)さらに契約を締結するときに再度確認して、最終取引のときにも差押登記などがないかどうかを、改めて確認するだけの細心の注意を尽くすことが必要です。
これを怠ると、売買契約時に買主が手付を入れたあとで売主が抵当権を設定して逃げてしまうことがあります。
景気が悪くなると、特にこのようなケースが増えて来ますから、契約の最終決済のときには、もう1度実際に登記簿謄本を閲覧して権利関係を調査しなおすことを忘れないでください。
特に所有者が不動産を売却処分して、借財の返済に充てるような事情がある場合には、最終決済寸前に他の債権者が取引物件を差し押さえ.たり、さらに抵当権を設定することもありますので、注意しておく必要があります。
執行文(同法26条)の付与を受けて、債務者の財産が不動産または債権で、ある場合には執行裁判所に(同法44条、144条)、動産であれば執行官に(同法122条)執行の申立てをすると、不動産では競売開始決定中に差押えが宣条、145条)。
また動産では執行官の占有によって(同法123条)差押えがなされる。
その後不動産、動産は入札または競り売りなどで換価される(同法64条、134条)が、債権の場合は債権者が直接第三債務者から取り立てることができる(同法155条)。
賃貸物件にも重要事項の説明義務がありますが、売買の媒介と異なり、重要事項の説明をしないで賃貸借契約を結び、後日賃貸物件に抵当権がついていることが判明して、媒介業者が訴えられる場合もあります。
ある宅建業者が店舗の賃貸を媒介した際、取引主任者は、抵当権が設定されているかどうかを登記所で調査せずに、重要事項説明書では適当に「抵賃貸の媒介は、売買の媒介と異なり、報酬も少ないので、登記所で登記簿を閲覧しないで済ませてしまい、その結果、競売中の物件や他の債権者から仮差押・仮処分を受けている物件を知らずに他へ所有者は、自由に土地を使用、収益、処分することができる権利を有していますが、無制約ではなく法令の制限内で所有権を行使することができるだけです(民法206条)。
ことに不動産に対しては、その公共性によって、いろいろな行政法規による制限があります。
言い換えれば、土地にいかなる行政上の制限があるかどうかは、買主にとって非常に利害関係があります。
借地上の物件の売買を媒介するときには、その借地に果して適法な借地権があるのか、地主が借地権の譲渡に承諾を与えているかを調査する義務があります。
借地人が地代を滞納したため、すでに借地契約を解除されて、土地を明け渡さなければならない事態に陥っているにもかかわらず、借地人がこれを隠して宅建業者に媒介を依頼してくるケースがあります。
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